Entre vues sur mer, rénovations ambitieuses et pressions sur le neuf, le marché immobilier marseillais affiche en 2025 une dynamique contrastée. Si certains quartiers atteignent des sommets, d’autres conservent un excellent rapport qualité/prix. Voici un panorama complet des prix de l’immobilier à Marseille par quartier en 2025, pour bien acheter ou investir dans la cité phocéenne.
Longtemps considérée comme une ville accessible en matière d’immobilier, Marseille voit ses prix évoluer à des rythmes variables selon les quartiers. La ville séduit toujours autant par son climat, sa proximité avec la mer, son dynamisme culturel, mais aussi par des prix encore raisonnables face à d’autres grandes métropoles françaises. Pourtant, la réalité du marché en 2025 n’est pas uniforme. D’un arrondissement à l’autre, et parfois d’une rue à l’autre, les écarts sont significatifs. À travers les données les plus récentes, nous dressons un portrait clair des valeurs au mètre carré à Marseille et des zones où il fait bon investir.
Prix de l’immobilier à Marseille par quartier
Le marché immobilier marseillais se distingue par sa forte hétérogénéité selon les quartiers. Entre les secteurs prisés du littoral, les arrondissements historiques du centre-ville ou les zones plus populaires des quartiers nord, les prix au mètre carré varient parfois du simple au triple. Pour comprendre l’évolution des tarifs et les opportunités du moment, il est essentiel d’analyser les données quartier par quartier. Cette lecture fine permet de mieux cerner les zones les plus demandées, les quartiers en mutation, ainsi que les bonnes affaires à saisir dans la cité phocéenne.
Quartiers prisés : Marseille affiche des prix records dans certains secteurs
Les adresses les plus huppées de Marseille, situées dans les quartiers du 7e, 8e ou dans certaines portions du 9e arrondissement, voient le prix moyen dépasser les 6 700 €/m². C’est notamment le cas de la voie communale Plage de Malmousque, de l’avenue Maréchal Lyautey ou encore de l’avenue du Parc Borély. Ce sont des quartiers recherchés pour leur proximité avec la mer, leur calme, et leurs biens souvent haut de gamme. La demande y reste forte, surtout de la part d’acheteurs nationaux ou étrangers attirés par un cadre de vie exceptionnel. Ces zones, bien que coûteuses, représentent un placement sûr pour les investisseurs à long terme.
Un parc ancien hétérogène et des négociations serrées
À l’inverse, les quartiers Nord, comme Saint-Antoine, Félix Zoccola, ou encore Edgar Quinet, affichent des prix largement inférieurs, oscillant entre 1 500 € et 2 700 €/m². Ces écarts s’expliquent par la vétusté du bâti, un manque d’équipements urbains dans certains secteurs, et parfois une perception négative en termes de sécurité ou de services publics. Cependant, ces zones offrent de réelles opportunités pour les primo-accédants ou les investisseurs prêts à rénover. La baisse du pouvoir d’achat immobilier constatée en France n’empêche pas ces quartiers d’attirer une nouvelle population plus jeune, séduite par la possibilité d’acheter un bien à rénover à un prix raisonnable.
Un marché immobilier sous tension mais encore accessible
Globalement, le prix moyen au m² à Marseille reste en dessous de la moyenne départementale. À l’achat, il faut compter 2 882 €/m² pour un appartement et 5 382 €/m² pour une maison, selon les derniers chiffres de la FNAIM pour avril 2025. Malgré une légère hausse sur 3 mois (+0,9 %), le marché reste relativement stable sur l’année, ce qui constitue un bon signal pour les acheteurs. À la location, le loyer médian se situe autour de 14 €/m², avec des écarts importants entre les petits studios (jusqu’à 17 €/m²) et les grands logements (autour de 12 €/m²).
Marseille continue d’attirer, notamment grâce à ses projets urbains (Euroméditerranée, aménagement du littoral, rénovation des écoles), mais aussi pour son patrimoine culturel, son proximité avec la mer et un cadre de vie ensoleillé. Pour de nombreux investisseurs, la ville représente un compromis intéressant entre rendement locatif, potentiel de valorisation et cadre de vie. Cependant, des efforts restent à fournir sur la rénovation du parc ancien, la fluidité des transports et la qualité des services publics, essentiels pour pérenniser cette attractivité sur le long terme.
Prix de l’immobilier à Marseille par typologie en 2025
À Marseille, le prix d’un bien varie fortement en fonction de sa taille et de son emplacement. En avril 2025, voici les moyennes observées :
- Appartement T1 : 3 219 €/m²
- Appartement T3 : 2 826 €/m²
- Maison T5 : 5 196 €/m²
- Maison T6+ : 5 432 €/m²
Ainsi, les petites surfaces dans des quartiers centraux sont toujours très prisées, alors que les grandes maisons avec extérieur, recherchées par les familles, deviennent de plus en plus rares, notamment dans les quartiers du Sud.
Prix de l’immobilier à Marseille par quartier (avril 2025)
| Quartier / Rue | Arrondissement | Type de secteur | Prix moyen au m² |
|---|---|---|---|
| Plage de Malmousque | 7e | Résidentiel bord de mer | 6 748 € |
| Avenue Maréchal Lyautey | 8e | Résidentiel chic | 6 725 € |
| Rue de la Garde Freinet | 8e | Haut de gamme | 6 698 € |
| Avenue Talabot | 8e | Parc Borély / luxe | 6 694 € |
| Avenue du Parc Borély | 8e | Parc / résidence privée | 6 644 € |
| Route de Callelongue | 9e | Littoral / Calanques | 6 464 € |
| Rue d’Endoume | 7e | Historique / résidentiel | 6 473 € |
| Boulevard Bompard | 7e | Calme, vue mer | 5 955 € |
| Boulevard Périer | 8e | Secteur bourgeois | 5 498 € |
| Boulevard Michelet | 9e | Axe stratégique / mixte | 4 880 € |
| Avenue du Prado | 8e | Axe prestigieux | 4 850 € |
| Boulevard du Redon | 9e | Résidentiel calme | 4 357 € |
| Avenue de Montolivet | 12e | Familial / urbain | 4 424 € |
| Boulevard de Sainte-Marguerite | 9e | Résidentiel intermédiaire | 4 165 € |
| Boulevard Baille | 5e / 6e | Central / étudiant | 3 333 € |
| Boulevard de la Valbarelle | 10e | Urbain en mutation | 3 176 € |
| Avenue des Chartreux | 4e | Populaire, central | 3 042 € |
| Boulevard National | 3e | Densité élevée, mixte | 2 180 € |
| Boulevard Henri Barnier | 15e | Nord de Marseille | 2 481 € |
| Rue Edgar Quinet | 3e | Très abordable | 1 501 € |
Légende pour mieux lire le tableau :
- Quartier / Rue : localisation précise
- Arrondissement : secteur administratif de Marseille
- Type de secteur : indication du profil urbain (familial, chic, étudiant, résidentiel, etc.)
- Prix moyen au m² : estimation actualisée avril 2025
🔺 Les rues les plus chères de Marseille
| Quartier / Rue | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Voie communale – Plage de Malmousque | 6 748 € |
| Avenue Maréchal Lyautey | 6 725 € |
| Rue de la Garde Freinet | 6 698 € |
| Avenue Talabot | 6 694 € |
| Avenue du Parc Borély | 6 644 € |
| Rue d’Endoume | 6 473 € |
| Route de Callelongue | 6 464 € |
🔻 Les rues les plus abordables de Marseille
| Quartier / Rue | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Rue Edgar Quinet | 1 501 € |
| Avenue Félix Zoccola | 1 622 € |
| Traverse Antoine Donaz | 1 662 € |
| Avenue Joseph Bodo | 1 672 € |
| Rue de la Butineuse | 1 679 € |
Rues emblématiques et zones représentatives
| Quartier / Rue | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Avenue du Prado | 4 850 € |
| Boulevard Michelet | 4 880 € |
| Boulevard Bompard | 5 955 € |
| Boulevard Romain Rolland | 4 300 € |
| Avenue des Chartreux | 3 042 € |
| Boulevard Chave | 3 678 € |
| Avenue de la Capelette | 3 181 € |
| Boulevard National | 2 180 € |
| Boulevard Henri Barnier | 2 481 € |
Le marché immobilier marseillais reste contrasté mais globalement favorable à l’achat en 2025. Bien que certaines zones connaissent une hausse des prix, d’autres offrent encore de belles opportunités, notamment pour les jeunes ménages ou les investisseurs avertis. Que l’on cherche une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif, Marseille reste une ville où il est encore possible de bien acheter, à condition de bien s’informer et de connaître les dynamiques de chaque quartier.
